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共有产权养老模式:让住房真正回归“居住”性质

2017-12-17 08:36:11来源:证券时报网0人评论  分享
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摘要:“共有产权”性质即使是在上市之后也无法变更,真正做到满足住房刚需并让住房回归“居住”性质。

  12月12日,北京市民政局对外公布了北京市首个共有产权养老机构——双桥恭和家园的试点情况。截至目前,试点的365套共有产权养老住房已入住143户,产权持有者都将拥有50年的“不动产登记证”。

  恭和养老中心项目包括养老设施居室、医务室、餐厅和活动室等,养老公寓销售均价为每平方米45448元。养老中心提供24小时养老服务,居住老人每月只需缴纳3000元服务费。北京民政局与北京市住建委联合印发的《共有产权养老服务设施试点方案》中表示,支持“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的共有产权养老服务设市模式,在这种模式下,养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有。

  共有产权房这种模式,是北京在今年8月首次提出并公开征求意见,9月20日,北京住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,从9月30日开始正式实施。根据规定,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住建部门提交申请,由代持机构回购,回购的房屋继续作为共有产权住房使用。不过满5年之后,再上市的过程中,个人份额无论是出售给代持机构,还是出售给其他符合条件的购房人,都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额,政府份额也不得出售和购买。

  早前北京市的经济适用房、自住型商品房以及限价商品房,在满足一系列条件之后通过补交土地转让金等方式可以获得该房的完全产权,转为商品房,因此有套利和寻租的空间。但此次共有产权房依照“封闭管理、循环利用”的原则,政府所拥有的产权不能被出售,明确规定其“共有产权”性质即使是在上市之后也无法变更,这样才能杜绝炒作投机,真正做到满足住房刚需并让住房真正回归“居住”性质。

  提到共有产权房不得不提新加坡的组屋制度,早在1960年,新加坡政府就提出“居者有其屋”计划并成立建屋发展局(HDB),于1966年颁布了《土地征用法令》,规定政府建造公共组屋。HDB拥有强制征地的权利,凡为公共目的所需的土地,政府都可强制性征用,且征地成本均由政府承担。新加坡土地主要分为国有和私有两种形式,目前国有土地约占80%,私有土地占20%。组屋计划实施的前30年,组屋覆盖比例从8.8%上升至87%,并在1990年达到顶峰,解决了绝大数居民的住宅问题。

  2000年之后,新加坡政府的政策转变为鼓励居民拥有房屋产权,这一阶段的组屋覆盖率虽有所下降,2015年比率为82%,单房屋自有率在2014年也提高到90.3%。为了保证组屋不被用来投机炒作,新加坡政府也制定了严格的转售限制,购买者最低持有组屋年限为5年,并且购买转售组屋的必须是新加坡居民或永久居民,其中永久居民不能申请新的组屋,但可以在转售市场上购买二手组屋。

  新加坡的组屋制度虽然成功,但对于中国的国情来说,只能部分而不能完全借鉴。首先因为新加坡政府完全垄断组屋销售,价格也由政府决定,但北京的共有产权房主要是由房企集体建设或配建方式来提供,政府在其中只是监督作用。其次,北京人口规模远远大于新加坡,而北京人均GDP又远低于新加坡,因此学习新加坡,完全由政府财政支持自住房建设的可能性也很低。不过即使不及新加坡组屋政策的力度,笔者相信共有产权房对于房地产市场稳健发展也有一定帮助。

  (作者系天元金融高级投资顾问)

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